طرحی تازه برای مستأجران | مسکن استیجاری می‌تواند بحران اجاره‌بها را مهار کند؟

به گزارش اقتصادآنلاین، افزایش فشار هزینه مسکن بر خانوارها، رشد سهم مستأجران در شهرهای بزرگ و کاهش توان خرید متقاضیان، بار دیگر موضوع توسعه مسکن استیجاری را به یکی از محورهای اصلی سیاست‌گذاری در بخش مسکن تبدیل کرده است.

در ماه‌های اخیر نیز دولت از برنامه‌های جدید برای توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و ساخت واحدهای استیجاری حمایتی خبر داده است. موافقان این موضوع، آن را راهکاری برای پاسخ‌گویی سریع‌تر به نیاز دهک‌های کم‌درآمد می‌دانند و منتقدان هم بر این باورند که نمی‌تواند جایگزین کامل سیاست‌های مبتنی بر مالکیت مسکن شود.

در همین زمینه، ابوالفضل مشکینی، استاد تمام دانشگاه تربیت مدرس، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادآنلاین به بررسی جایگاه مسکن استیجاری در سیاست‌گذاری مسکن، تجربه کشورهای مختلف و ظرفیت این الگو برای حمایت از اقشار کم‌درآمد پرداخته است.

مسکن استیجاری مکمل طرح‌های مالکیتی است نه جایگزین کامل

مشکینی با اشاره به جایگاه مسکن استیجاری در سیاست‌گذاری بخش مسکن اظهار کرد: مسکن استیجاری می‌تواند تا حدی جایگزین طرح‌های مسکن ملکی باشد، اما معمولاً جایگزین کامل آن‌ها نیست، زیرا این دو مدل اهداف متفاوتی را دنبال می‌کنند و در بسیاری از کشورها ترکیبی از هر دو مورد استفاده قرار می‌گیرد.

مشکینی درباره مزیت‌های مسکن استیجاری توضیح داد: سرعت تأمین مسکن در این مدل بالاتر است و ساخت یا آماده‌سازی واحدهای اجاره‌ای، به‌ویژه زمانی که توسط دولت یا نهادهای عمومی مدیریت شود، معمولاً سریع‌تر از طرح‌های واگذاری مالکیت انجام می‌شود. همچنین بسیاری از خانوارها توان پرداخت آورده اولیه یا اقساط سنگین را ندارند و اجاره کنترل‌شده می‌تواند دسترسی فوری‌تری به مسکن ایجاد کند.

وی افزود: مسکن استیجاری برای خانوارهایی که به دلیل شرایط شغلی نیازمند جابه‌جایی هستند نیز مزیت دارد و امکان تغییر محل سکونت را آسان‌تر می‌کند. علاوه بر این، در مدل‌های اجاره اجتماعی یا اجاره حمایتی، دولت می‌تواند سقف اجاره‌بها و شرایط قراردادها را بهتر مدیریت کند.

این استاد دانشگاه در تشریح محدودیت‌های مدل استیجاری گفت: برخلاف مالکیت، اجاره‌نشینی موجب ایجاد دارایی برای خانوار نمی‌شود و خانوار در طول زمان مالک سرمایه‌ای نخواهد شد. همچنین اجرای موفق این سیاست نیازمند مدیریت مستمر و بودجه پایدار دولتی است و در بسیاری از موارد نیز حفظ اجاره‌های پایین مستلزم پرداخت یارانه خواهد بود. به گفته وی، در کشورهایی مانند ایران که مالکیت مسکن با امنیت اقتصادی و اجتماعی گره خورده است، اجاره‌نشینی از منظر فرهنگی با محدودیت‌هایی مواجه است.

وی با اشاره به تجربه کشورهای مختلف خاطرنشان کرد: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته سهم مسکن استیجاری در بازار مسکن بسیار بالاست. در آلمان حدود نیمی از جمعیت مستأجر هستند و بازار اجاره‌ای تنظیم‌شده و پایدار دارند. در اتریش، به‌ویژه شهر وین، بخش بزرگی از مسکن به شکل اجاره اجتماعی اداره می‌شود و در کشورهایی مانند هلند و فرانسه نیز دولت‌ها و تعاونی‌ها نقش مهمی در بازار اجاره ایفا می‌کنند.

مشکینی تأکید کرد: مسکن استیجاری می‌تواند راه‌حلی مؤثر برای کاهش بحران مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت باشد، اما معمولاً موفق‌ترین الگو، ترکیبی از مسکن استیجاری حمایتی و برنامه‌های مالکیت مسکن است.

مالکیت خانه برای ایرانی‌ها یعنی امنیت اقتصادی

استاد تمام دانشگاه تربیت مدرس در ادامه درباره دلایل تمرکز سیاست‌گذاران ایرانی بر طرح‌های ملکی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن توضیح داد: یکی از مهم‌ترین عوامل، نگاه فرهنگی جامعه به مالکیت است. در ایران مالکیت خانه نوعی امنیت اقتصادی و اجتماعی محسوب می‌شود و بسیاری از خانوارها اجاره‌نشینی را وضعیتی موقت می‌دانند. به همین دلیل دولت‌ها نیز معمولاً طرح‌هایی را دنبال کرده‌اند که در نهایت به مالک شدن خانوارها منجر شود.

او عامل دوم را تورم مزمن اقتصاد ایران دانست و گفت: در شرایطی که اجاره‌بها به‌طور مستمر افزایش می‌یابد، مالکیت مسکن به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل می‌شود و سیاست‌گذاران تصور می‌کنند با خانه‌دار شدن خانوارها می‌توان آن‌ها را از فشار تورم اجاره مصون نگه داشت.

مشکینی ضعف بازار اجاره سازمان‌یافته را از دیگر موانع توسعه مسکن استیجاری در ایران عنوان کرد و افزود: در بسیاری از کشورها بخش عمده بازار اجاره توسط شرکت‌ها، تعاونی‌ها یا نهادهای عمومی اداره می‌شود، اما در ایران عمده واحدهای اجاره‌ای در اختیار مالکان خرد قرار دارد و شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری تقریباً وجود ندارند. در نتیجه ایجاد یک نظام گسترده مسکن استیجاری اجتماعی نیازمند نهادسازی جدی است.

وی همچنین به جذابیت سیاسی طرح‌های مالکیتی اشاره کرد و گفت: طرح‌های ملکی از آنجا که تعداد واحدهای تحویل‌شده به‌راحتی قابل اعلام است و خانوارها احساس می‌کنند دارایی دریافت کرده‌اند، معمولاً محبوبیت بیشتری نزد سیاست‌گذاران دارند.

این استاد دانشگاه در عین حال تأکید کرد: تمرکز بیش از حد بر ساخت مسکن ملکی با مشکلاتی همچون هزینه‌های سنگین برای دولت و نظام بانکی، ساخت‌وساز در حاشیه شهرها به دلیل ارزانی زمین، طولانی بودن زمان اجرا و ناتوانی در پاسخ‌گویی فوری به نیاز مستأجران همراه بوده است.

مزایای طرح مسکن استیجاری

وی درباره میزان اثربخشی مسکن استیجاری برای دهک‌های پایین درآمدی اظهار کرد: اگر این طرح به‌درستی اجرا شود، در بسیاری از موارد برای گروه‌های کم‌درآمد کارآمدتر از طرح‌های مالکیتی خواهد بود، زیرا در پروژه‌های ملکی حتی با وجود یارانه‌های دولتی، تأمین آورده اولیه و اقساط وام برای دهک‌های اول تا سوم دشوار است.

مشکینی افزود: مهم‌ترین مزیت این الگو حذف مانع آورده اولیه است. در بسیاری از طرح‌های مالکیتی، خانوارهای کم‌درآمد به دلیل ناتوانی در تأمین آورده از همان مراحل اولیه حذف می‌شوند، در حالی که در مدل استیجاری می‌توانند با پرداخت اجاره‌ای متناسب با توان مالی خود صاحب سرپناه شوند.

این استاد دانشگاه با اشاره به تجربه‌های جهانی گفت: در مدل‌های موفق مسکن اجتماعی، اجاره‌بها بر اساس درصدی از درآمد خانوار تعیین می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود هزینه‌های زندگی برای خانوارهای کم‌درآمد قابل پیش‌بینی باشد و بخش بیشتری از درآمد آن‌ها صرف آموزش، بهداشت و سایر نیازهای اساسی شود.

او همچنین جلوگیری از حاشیه‌نشینی اجباری را از دیگر مزیت‌های این الگو دانست و توضیح داد: دولت می‌تواند از طریق بازآفرینی بافت‌های فرسوده یا استفاده از زمین‌های دولتی داخل شهر، واحدهای استیجاری را در نزدیکی مراکز اشتغال احداث کند و هزینه‌های رفت‌وآمد خانوارهای کم‌درآمد را کاهش دهد.

مشکینی درباره چالش‌های طرح مسکن اسیتجاری گفت: در اقتصادی تورمی مانند ایران، بسیاری از خانوارها خانه را تنها سرپناه نمی‌دانند و آن را ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تلقی می‌کنند. از این رو ممکن است نسبت به سکونت بلندمدت در واحدهایی که مالک آن نمی‌شوند احساس نگرانی داشته باشند. همچنین اگر مدیریت و نگهداری این واحدها با ضعف مواجه شود، خطر فرسودگی و شکل‌گیری آسیب‌های اجتماعی وجود خواهد داشت.

وی مدل «اجاره به شرط تملیک» را یکی از راهکارهای قابل بررسی دانست و افزود: در این الگو بخشی از اجاره پرداختی به عنوان اقساط خرید واحد محاسبه می‌شود و خانوار می‌تواند پس از یک دوره طولانی به مالکیت مسکن دست پیدا کند.

مدل‌های موفق مسکن استیجاری در دنیا

استاد دانشگاه تربیت مدرس در ادامه با اشاره به سهم بالای بازار اجاره در کشورهای توسعه‌یافته اظهار کرد: در کشورهای عضو OECD بین ۳۰ تا ۶۰ درصد جمعیت در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. در آلمان حدود ۵۰ درصد، در اتریش حدود ۴۵ درصد، در سوئیس حدود ۶۰ درصد و در آمریکا حدود ۳۵ درصد جمعیت مستأجر هستند.

وی با اشاره به نمونه‌های موفق جهانی در زمینه مسکن استیجاری گفت: شهر وین در اتریش یکی از موفق‌ترین الگوهای مسکن اجتماعی را اجرا کرده است و حدود ۶۰ درصد ساکنان آن در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که متعلق به شهرداری یا تعاونی‌های تحت حمایت دولت است. در این مدل تنها اقشار کم‌درآمد هدف قرار نمی‌گیرند و طبقه متوسط نیز امکان بهره‌مندی از این واحدها را دارد.

مشکینی درباره تجربه آلمان نیز توضیح داد: بخش مهمی از بازار اجاره این کشور در اختیار شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری است و قوانین حمایتی از مستأجران به گونه‌ای تنظیم شده که قراردادهای بلندمدت و افزایش محدود اجاره‌بها را تضمین می‌کند.

وی سنگاپور را نمونه دیگری از مدیریت موفق بازار مسکن دانست و گفت: در این کشور دولت از طریق هیئت توسعه مسکن، واحدهایی را در قالب اجاره‌های بلندمدت ۹۹ ساله در اختیار شهروندان قرار می‌دهد و با حفظ کنترل بر بازار، مانع از سفته‌بازی و جهش‌های شدید قیمتی می‌شود.

مشکینی تصریح کرد: موفقیت این کشورها بر سه پایه اصلی شامل ثبات اقتصادی، قوانین حمایتی از مستأجران و توسعه اجاره‌داری نهادی استوار است که این مؤلفه‌ها هنوز در ایران به‌طور کامل شکل نگرفته‌اند.

وی درباره میزان رواج و موفقیت پروژه‌های مسکن استیجاری در جهان نیز گفت: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، مسکن استیجاری اجتماعی یکی از ارکان اصلی نظام رفاه و عدالت اجتماعی محسوب می‌شود. هلند با اختصاص حدود ۳۰ درصد از کل موجودی مسکن به واحدهای استیجاری اجتماعی، یکی از موفق‌ترین نمونه‌ها به شمار می‌رود. در فرانسه نیز قوانین شهرها را ملزم می‌کند سهم مشخصی از مسکن اجتماعی را در اختیار داشته باشند و در انگلستان حدود ۱۷ درصد از کل موجودی مسکن در قالب مسکن استیجاری عمومی اداره می‌شود.

استاد تمام دانشگاه تربیت مدرس خاطرنشان کرد: این مدل‌ها در کنترل تورم مسکن، افزایش تحرک نیروی کار و کاهش فقر موفق بوده‌اند، اما در برخی کشورها نیز تجربه‌های ناموفقی مانند گتوسازی یا فرسودگی مجتمع‌های استیجاری مشاهده شده است. به گفته وی، در ایران تجربه مسکن استیجاری محدود بوده و به دلیل مقیاس کوچک پروژه‌ها و نبود سازوکار مناسب مدیریتی، نتایج پایداری به همراه نداشته است.

مشکینی تصریح کرد: تجربه جهانی نشان می‌دهد مسکن استیجاری زمانی موفق خواهد بود که در مقیاس وسیع اجرا شود، مدیریت آن به نهادهای حرفه‌ای یا تعاونی‌ها سپرده شود و تنها به اقشار کم‌درآمد محدود نماند، بلکه طبقه متوسط را نیز در بر گیرد تا ترکیب اجتماعی محله‌ها حفظ شود.