میزان افزایش قیمت مسکن؛ دولتی ها ۱۲ درصد و واقعیت های بازار اعداد بالاتر!

اقتصاد آنلاین؛ اکبر محمودی_ جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران اکثر بازار‌ها را تحت تاثیر قرار داد، اما یکی از بازار‌هایی که کمتر کسی تصور آنرا داشت تا رشد قیمت را تجربه کند بازار مسکن بود.

شاید اکثر بازار‌ها و کالا‌ها افزایش قیمتی و یا درصد رشد بسیار بالاتری به نسبت مسکن را در یک ماه گذشته تجربه کرده‌اند، اما گرانی مسکن در حالیکه به شدت دچار رکود بود تعجب برانگیز بود. تعجب از این بابت که معمولا مسکن در سایه جنگ یا باید کاهش قیمت داشته باشد و یا اینکه در ثبات قیمتی فرو برود.

اما افزایش قیمت مسکن آنهم افزایش قابل ملاحظه تا حدود زیادی این معادلات را بهم زد. معادلاتی که اتفاقا تاریخ مثل دوران جنگ تحمیلی، بار‌ها و بار‌ها آنرا ثابت کرده بود.

مسکن ۱۲ درصد گران شد؟

گزارش‌ها حاکی از این است که قیمت مسکن در تهران افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است و این گرانی مسکن را حتی می‌توان در دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی نیز به خوبی مشاهده کرد. اما دولتی‌ها و دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد به رشد نه چندان زیاد قیمت مسکن و آن هم در حد ۱۲ درصد است.

رشد قیمت املاک در دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی بیش از ۶۰ درصد

میانگین قیمت املاک در دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی بیش از ۶۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.

سازمان امور مالیاتی کشور، هر ساله دفترچه‌ای را تدوین و ابلاغ می‌کند. این دفترچه طبق کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، طراحی می‌شود. دفترچه ارزش معاملاتی املاک برای هر استان و شهر به صورت جداگانه و مختص همان منطقه، تهیه می‌گردد. در این دفترچه، قیمت املاک مناطق مختلف شهر محاسبه و ثبت شده است. قیمت‌گذاری منطقه‌ای املاک برای برخی شهر‌ها سالانه و برای برخی دیگر هر دو-سه سال یک‌بار انجام می‌گیرد.

برخی فعالان بازار مسکن معتقد هستند که آثار کامل گرانی‌های اخیر ارز هنوز در بازار نمایان نشده است، اما برخی دیگر نیز بر این باور هستند که مسکن دیگر نمی‌تواند بیشتر از این گران شود.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۶۰ میلیون تومان

بازار مسکن تهران در فروردین ۱۴۰۵ اگر چه تقریباً بدون معامله بود، اما میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها به رقم حدود ۱۶۰ میلیون تومان رسیده است.

وزارت راه؛ مسکن نه ۸۰ درصد بلکه ۱۲ درصد رشد داشته است

نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در حالیکه هیچ داده و پایشی از سوی مرکز آمار و یا بانک مرکزی برای بخش مسکن وجود ندارد اعتقاد دارد که از زمان جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران که از ۹ اسفند آغاز شد تا اواخر فروردین ماه مسکن نه ۸۰ درصد بلکه ۱۲ درصد  رشد داشته است.

در سال ۱۴۰۴ قیمت مسکن در تهران حدود ۳۲ درصد رشد داشت

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: تحلیل داده‌ها نشان می‌دهد که فاصله معاملات اتفاق افتاده به لحاظ قیمتی با آنچه که در بازار به مشاوران املاک یا سکو‌ها سپرده می‌شود فاصله قابل توجهی است بنابراین اطلاعاتی که از سامانه خودنویس گرفته شده است در سال ۱۴۰۴ قیمت مسکن در تهران حدود ۳۲ درصد رشد داشت، اما این رقم در سطح کشور کمتر از این میزان بوده است.

رزبان تاکید دارد که گزارش‌های سامانه خودنویس نشان می‌دهد که قیمت مسکن از زمانی که جنگ آغاز شد تا امروز برخلاف ادعا‌های مطرح شده مبنی بر افزایش ۵۰ تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن در تهران، تنها ۱۲ درصد افزایش قیمت در معاملات واقعی مشاهده شده است.

او در پاسخ به این پرسش که آیا مسکن در اردیبهشت ماه هم گران شده است؟ گفت: اتفاقا مسکن بنا به دلایلی در فروردین ماه کمتر شده است، اما مجددا در اردیبهشت ماه گران شده است. چرا که فروردین همواره به لحاظ معاملاتی دچار رکود است، اما به لحاظ قیمتی یا ثابت است یا تغییر آن چنانی ندارد و این طبیعی است.

اما گزارش‌های میدانی و حتی دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی که نشان می‌دهد بیش از ۶۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، داده‌های سامانه خودنویس را که نشان می‌دهد ۱۲ درصد مسکن گران شده است معیار خوبی برای ارزیابی متقاضیان و معامله گران باشد.

سعید لطفی عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که سامانه خودنویس نشان می‌دهد که مسکن در تهران ۱۲ درصد گران شده است. آیا این عدد به گزارش‌ها و واقعیت‌های بازار مسکن نزدیک است؟ گفت: بازار مسکن این روز‌ها دچار یک التهاب به لحاظ نبود معاملات و آمار دقیق از جزئیات قیمت‌ها از سوی بانک مرکزی است. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مسکن بیشتر از ۱۲ درصد رشد قیمتی داشته است.

گزارش میدانی: مسکن بیشتر از ۱۲ درصد رشد قیمت داشت

او در پاسخ به این پرسش که با این اظهارات چطور باید پذیرفت که گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درست نیست و مسکن بیشتر از ۱۲ درصد رشد قیمت داشته است؟ افزود: گزارش‌های میدانی بازرسان اتحادیه املاک نشان می‌دهد که درصد رشد قیمت مسکن در بازار بیشتر از ۱۲ درصد است. اما آنچه که مشخص است این است که این روز‌ها فروشنده واقعی مسکن نیز نداریم. یعنی هنوز فروشندگان از ترس اینکه نتوانند مسکن مورد نظر خریداری کنند از فروش خودداری می‌کنند.

لطفی تاکید کرد: جاماندگی مسکن از بازار‌های موازی، گرانی مصالح ساختمانی و افزایش قیمت تمام شده مسکن دلیلی بر گرانی مسکن در دو ماه اخیر بوده است. اما به نظر می‌رسد مسکن دیگر نمی‌تواند در چند ماه آینده رشد قیمت را تجربه کند.

آگهی‌های فروش مسکن اگر چه در سکو‌ها و اپلیکیشن‌های مسکن افزایش یافته و قیمت‌ها نیز نسبت به روز‌های پایانی سال گذشته دستخوش تغییر و صعودی شده است، اما با این وجود برخی فعالان بازار افزایش بالای قیمت املاک را تکذیب می‌کنند و معتقد هستند رکود معاملات مسکن به شدت سنگین است.

هزینه ساخت مسکن حدود ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع گران شد

کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد هستند که کاهش تولید فولاد و محصولات پتروشیمی به دلیل حملات هوایی دشمن به واحد‌های صنعتی و قطع واردات برخی از نهاد‌های اولیه صنعت ساختمان در شرایط محاصره دریایی ایران به همراه رشد دستمزد نیروی کار، هزینه ساخت مسکن را حدود ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع گران کرده است. به طوریکه هزینه ساخت مسکن را برای شهر تهران برای هر متر تا ۶۰ میلیون تومان بالا برده است.

می‌توان اینطور نتیجه گرفت که حالا که مراجع رسمی از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران گزارشی از تحولات بازار مسکن منتشر نمی‌کنند، اما با استناد به گزارش‌های میدانی و ادعای برخی اعضای اتحادیه مشاوران املاک می‌توان رشد قیمت مسکن در دو ماه اخیر را اینطور ارزیابی کرد که رشد قیمت ریالی مسکن در تهران منجر به رشد معاملات نشده و این رشد قیمت مسکن که آنرا می‌توان رکود تورمی نامید، ناشی از رشد قیمت تمام شده و تورم عمومی دانست.